Comprando Casa en los Estados Unidos - Bankers and Lawyers.

Culminado el proceso de búsqueda, en el que uno finalmente terminara apoyandose en un realtor; por las facilidades que puede obtener, comienza el proceso de compra.

En esta parte del proceso, ya se han definido, el comprador, la propiedad a comprar, el realtor (agente comprador); el realtor (agente vendedor) que representa al vendedor, el banco que tiene los fondos o avala la compra del inmueble.

El banco puede financiar la compra de un inmueble; ese es su negocio, siempre en cuando seas sujeto de crédito, caso contrario tendrás que tener el dinero en constante y sonante (cash=efectivo).

En la mayoría de los bancos existen especialistas en el tema hipotecario, los cuales te orientaran en relación a la mejor opción hipotecaria, aunque ellos siempre serán los mejor beneficiados, en nuestro caso el banco en el que teníamos los fondos nos dio el nombre de un realtor, con el cual estuvimos en contacto pero no avanzamos mucho.

Es importante tener en consideración lo siguiente, no olvidemos que muchas casas en situación REO (Real Estate Owned), son entregados por los bancos para la venta a realtors, en estos casos se espera que las ofertas de compra sean canalizadas por realtors (agentes de compra), son pocos los bancos o propiedad en las cuales uno puede efectuar una oferta en forma directa, el motivo es que prefieren que el papeleo administrativo sea efectuado por los realtors. 

El realtor (agente comprador) se encarga de preparar la oferta de compra, en esta etapa se solicita al comprador demuestre que cuenta con los fondos necesario o con el respaldo de un banco para efectuar la compra, la oferta se realiza en formatos estándar o modo de contrato, al cual se le adjunta el respaldo financiero, estos documentos se pueden revisar en linea (on line), esta es una facilidad que te puede brindar el realtor con el que trabajes, en nuestro caso la revision y firma de la oferta de compra la hicimos electrónicamente.

Nuestra oferta de compra fue aceptada dentro a las 72 horas de haberse enviado (un domingo), en esta se establecían procedimientos a cumplir, el primero; efectuar un deposito del 1% de la oferta dentro de los 3 días de aceptada la oferta en un agente de custodia (escrow agent), quien se encargaría de efectuar el cierre (closing), otro procedimiento y que se requiere es, que la inspección de la casa (home inspection) debería culminarse dentro de los cinco días de aceptada la oferta, asimismo se establecía la fecha de cierre (closing date). 

El proceso de compra cuando es en efectivo (cash), no debe durar mas de dos semanas, mientras mas rápido revises la oferta y la firmes, mas rápido llegaras a al "closing date" (fecha de cierre), de las otras opciones de compra no voy a tratar, pero es mas que seguro, que demoran mucho mas en cerrarse, en el caso de los short sale en el cual esta involucrado el banco, nos comentaba nuestro realtor, que en algunos casos el proceso de compra dura hasta seis meses, que no puedes por mucho que quieras apurar a los bancos, que son ellos los que finalmente determinan los plazos.

Nosotros estuvimos tentados a efectuar un short sale por el precio con el que una casa salió al mercado, la situación de esa propiedad se ubicaba en un pre-foreclosure, el precio fue establecido por el propietario, pero ese precio tenia que ser aceptado por el banco, si el banco no aceptaba este precio, podría efectuar una tasación de la casa, si el precio de tasación estaba por encima del precio inicial el banco podría pedir el incremento hasta dicho monto, si el precio de tasación estaba por debajo del precio listado y el banco se vería perjudicado, este podría esperar a que el precio en el mercado de dicha casa se eleve, con lo cual la negociación se prolongaría.

Si uno cuenta con dinero y tiempo, este tipo de short sale son los recomendables, pero si uno requiere la propiedad en el plazo mas corto posible, entonces no es el mas recomendable.

En esta etapa del proceso buscamos los servicios de un abogado con experiencia en el campo inmobiliario, primera búsqueda; via paginas amarillas, una llamada nos llevo a otra, full english, no avanzamos mucho. Hicimos otra búsqueda, esta vez por internet, la cual nos funciono, bastante caros los servicios profesionales de este tipo en este país, se imaginan pagar una tarifa plana de $ 350 US Dollar la hora, pensamos que valió la pena, nos saco de dudas. Por parte de nuestro realtor sabíamos que la oferta que estábamos firmando se hacia en un modelo aprobado por los Corredores de Bienes Raíces de Florida y el Colegio de Abogados de Florida (Florida Realtors and Florida Bar), pero preferimos hacer la consulta con un abogado.

Lo gracioso es que el único contacto que tuvimos con el abogado fue por teléfono, el pago lo hicimos por el mismo medio, pero como la tarjeta de crédito era de Perú, se requería el Zip Code, por lo que reboto, así que tuvimos que hacer el pago mediante deposito en cuenta e informar; para que nos entregue el informe sobre la revision del contrato. La recomendación que nos hacia es que los plazos eran muy cortos, lo que pasa es que no le explicamos que requeríamos mudarnos lo mas rápido posible.