Comprando Casa en los Estados Unidos - Situación legal de las casas y oportunidades de compra-venta.
Hay muchas oportunidades de compra de una casa en los Estados Unidos, muchas de estas oportunidades van a depender del poder adquisitivo del comprador. Si la compra es al contado es mucho mas fácil, si la compra es al crédito dependerá de la evaluación que se haga del historial crediticio del comprador.
Una vez que se cuenta con el respaldo económico se tiene un abanico de posibilidades, se tienen las casas nuevas por un lado y las casas usadas por el otro. En el caso de las nuevas en muchos casos se tiene que esperar entre dos o tres meses para ocuparlas; en algunos casos mucho mas.
En el caso de las casas usadas los plazos pueden variar, en nuestro caso nos tomo 14 días hacernos con las llaves de la casa, este plazo corre desde el día en que hicimos la propuesta; a través del realtor, hasta que recogimos las llaves en el escrow agent.
Este plazo es considerablemente bastante corto debido a que se vio influenciada por dos factores, la primera; es que fue una compra cash, y la segunda; es que la casa estaba siendo vendida por el propietario.
FORECLOSURE: HOME FOR SALE.
Que significa "Foreclosure". Significa el proceso de la toma de posesión de un inmueble hipotecado como consecuencia de la incapacidad del deudor para mantener los pagos hipotecarios, los motivos son muy variados y personales.
En un foreclosure hay tres momentos para adquirir propiedades que se encuentran en esta situación, teniendo como base que la propiedad se encuentra en el proceso de ejecución hipotecaria, las tres etapas son las siguientes:
SHORT SALE.
Una venta corta ocurre cuando un dueño de casa está en ejecución hipotecaria, pero antes de que la propiedad se vaya a subasta pública. En una venta corta, el prestamista debe estar de acuerdo en aceptar menos de la cantidad que se debe por la propiedad.
A diferencia de una ejecución hipotecaria, los inversores suelen comprar la casa por mucho menos, porque los inversores no están pagando el préstamo existente, ni hacen frente a las mensualidades atrasadas. Los inversores pagan en base a un acuerdo con el prestamista, con la finalidad de evitar una ejecución hipotecaria.
REOs - Real Estate Owned.
Las propiedad en esta condición, son adquiridas por los prestamistas a través de una acción de ejecución hipotecaria. A menudo los prestamistas venderán las viviendas recuperadas por menos del saldo del préstamo efectuado.
Las casas en propiedad del Banco se llaman REO, que significa bienes inmuebles propiedad de la entidad crediticia.
La compra de un REO es similar a la compra de una venta corta, salvo que el bien ya es propiedad de la entidad crediticia. Los bancos terminan siendo dueños de la propiedad, debido a que en la subasta pública nadie hizo una oferta suficiente para cubrir la cantidad adeudada por los anteriores propietarios.
Las casas en REO son consideradas una buena opción de compra, debido a que el anterior propietario se encuentra fuera de la operación. Toda vez que esta solo se encuentran el inversionista, el agente del inversionista, el banco y el agente del banco que están negociando la transacción.
Algunas casa en REO se pueden comprar directamente de la entidad crediticia, mientras que otras son entregadas a los realtors para la venta. En esta situación se presentan los "Open House", en los cuales los bancos o inversionistas hacen arreglos a la casa y los ponen en venta, esperando cubrir el préstamo y obtener una ganancia.
FORECLOSURE - SHORT SALE - REO
Muchos short sale son foreclosure, no todos los foreclosure son short sale y no todo short sale está en foreclosure. Los REO no son short sale, algunos short sale puede terminar como un REO.
Una vez que se cuenta con el respaldo económico se tiene un abanico de posibilidades, se tienen las casas nuevas por un lado y las casas usadas por el otro. En el caso de las nuevas en muchos casos se tiene que esperar entre dos o tres meses para ocuparlas; en algunos casos mucho mas.
En el caso de las casas usadas los plazos pueden variar, en nuestro caso nos tomo 14 días hacernos con las llaves de la casa, este plazo corre desde el día en que hicimos la propuesta; a través del realtor, hasta que recogimos las llaves en el escrow agent.
Este plazo es considerablemente bastante corto debido a que se vio influenciada por dos factores, la primera; es que fue una compra cash, y la segunda; es que la casa estaba siendo vendida por el propietario.
FORECLOSURE: HOME FOR SALE.
Que significa "Foreclosure". Significa el proceso de la toma de posesión de un inmueble hipotecado como consecuencia de la incapacidad del deudor para mantener los pagos hipotecarios, los motivos son muy variados y personales.
En un foreclosure hay tres momentos para adquirir propiedades que se encuentran en esta situación, teniendo como base que la propiedad se encuentra en el proceso de ejecución hipotecaria, las tres etapas son las siguientes:
- Pre-Foreclosures, esta etapa puede ser favorable para dueños de casas e inversores, las casas pueden ser transferidas a un precio previamente acordado, y se puede evitar dañar el historial crediticio del propietario.
- Foreclosure Stage.
- El proceso de ejecución hipotecaria puede ser judicial o extrajudicial. Las ejecuciones hipotecarias judiciales se refieren a las hipotecas, las ejecuciones hipotecarias no judiciales se refieren a las escrituras de fideicomiso, en estas el trustee (fiduciario o fideicomisario), se encarga de todo el proceso, el cual puede durar de dos a cuatro meses después de que un prestatario ha incumplido y dejado de hacer los pagos.
- Una vez que la propiedad pasa a través de la fase judicial o no judicial, esta entonces lista para ser vendida en una subasta al mejor postor .
- Post-Foreclosure. En esta etapa la casa se encuentra en posesión del departamento crediticio de la entidad, REO (Real Estate Owned), o en las manos de un nuevo propietario o quizás de un inversor quien compró la propiedad en una subasta.
SHORT SALE.
Una venta corta ocurre cuando un dueño de casa está en ejecución hipotecaria, pero antes de que la propiedad se vaya a subasta pública. En una venta corta, el prestamista debe estar de acuerdo en aceptar menos de la cantidad que se debe por la propiedad.
A diferencia de una ejecución hipotecaria, los inversores suelen comprar la casa por mucho menos, porque los inversores no están pagando el préstamo existente, ni hacen frente a las mensualidades atrasadas. Los inversores pagan en base a un acuerdo con el prestamista, con la finalidad de evitar una ejecución hipotecaria.
REOs - Real Estate Owned.
Las propiedad en esta condición, son adquiridas por los prestamistas a través de una acción de ejecución hipotecaria. A menudo los prestamistas venderán las viviendas recuperadas por menos del saldo del préstamo efectuado.
Las casas en propiedad del Banco se llaman REO, que significa bienes inmuebles propiedad de la entidad crediticia.
La compra de un REO es similar a la compra de una venta corta, salvo que el bien ya es propiedad de la entidad crediticia. Los bancos terminan siendo dueños de la propiedad, debido a que en la subasta pública nadie hizo una oferta suficiente para cubrir la cantidad adeudada por los anteriores propietarios.
Las casas en REO son consideradas una buena opción de compra, debido a que el anterior propietario se encuentra fuera de la operación. Toda vez que esta solo se encuentran el inversionista, el agente del inversionista, el banco y el agente del banco que están negociando la transacción.
Algunas casa en REO se pueden comprar directamente de la entidad crediticia, mientras que otras son entregadas a los realtors para la venta. En esta situación se presentan los "Open House", en los cuales los bancos o inversionistas hacen arreglos a la casa y los ponen en venta, esperando cubrir el préstamo y obtener una ganancia.
FORECLOSURE - SHORT SALE - REO
Muchos short sale son foreclosure, no todos los foreclosure son short sale y no todo short sale está en foreclosure. Los REO no son short sale, algunos short sale puede terminar como un REO.
Comments
Post a Comment