Quienes participan en la compra/venta de una casa en los Estados Unidos?

En la compra y venta de casas existen compradores, vendedores y los intermediarios o facilitadores.

El comprador es una persona física o jurídica que desean comprar una casa, para lo cual cuentan con los recursos o con respaldo financiero.

El vendedor puede una persona física o jurídica; que vende casas, en este caso un propietario que tiene un título de propiedad, un agente de bienes raíces (realtor) que actúa en representación de un propietario.

Los compradores y vendedores pueden hacerse representar por un agente de bienes raíces; “real estate agent” o realtor; en ingles, en el proceso de compra/venta de una casa.

Por experiencia propia, el proceso de compra de nuestra casa comenzó con una búsqueda en internet, existen muchas páginas que se han especializado en esta materia, luego pasamos a una búsqueda física haciendo uso de “google maps”, pero teníamos muchos problema con los precios y con las casas que se listaban, pues la información siempre estaba desactualizada.

Ante esta situación decidimos contactar a un realtor, ellos son los que tienen acceso a la información actualizada de las casas que se están listando para la venta, y lo más importante; no te cobraran absolutamente nada, pues ellos ganan una comisión sobre el precio final de venta de la casa.

El realtor que trabajo con nosotros, nos absolvió las preguntas e informo sobre cada uno de los pasos de proceso de compra y venta, nos facilitó visitar las propiedades en las que estábamos interesados.

El realtor conocía nuestro presupuesto, y nos recomendó que esperemos una semana antes de lanzar nuestra oferta por la casa en la que estábamos interesados, pues nos informó que cuando las casas salen al mercado se listan con un precio, pero que este precio tiende a bajar si nadie las compra en determinados plazos, siguiendo su consejo esperamos una semana he hicimos nuestra oferta, la cual fue aceptada por el propietario.

Por su parte y lo que se lee del HUD-1; que es el documento de compra y venta, el vendedor trabajo con un bróker, y este derivo la venta a un realtor, esto con la finalidad de agilizar la venta.

Por lo general es el vendedor quien escoge la compañía de título o “title company”, que es una compañía que se encarga no solo del proceso de formalizar la transacción de la compra/venta de la casa.

Una compañía de títulos hará una "búsqueda de título", la cual incluye hipotecas pendientes, gravámenes, juicios o impuestos no pagados asociados a la propiedad, así como restricciones, arrendamientos, servidumbres y otros problemas que puedan afectar la propiedad.

Una compañía de títulos también puede solicitar un “estudio de la propiedad” o “property survey”, el cual determina los límites de la parcela de tierra en la cual la casa se ubica, si la casa se ubica dentro de esos límites, si hay una intrusión en la propiedad por parte de los vecinos o viceversa, y las servidumbres que puedan afectar a la propiedad, esto tiene un costo adicional el cual no es requisito para la compra/venta.

La compañía de títulos tiene un papel importante, antes de realizar la compra/venta pues le asegura al comprador que no existen deudas y/o problemas con la propiedad.

Ahora bien, si la casa la compras al “contado cash rabioso”, tu eres el que pone el dinero, caso contrario vas a tener que recurrir a un préstamo, que por lo general lo realiza un banco, el cual te extenderá una carta con la garantizan que te aprueban la compra de la casa.

El comprador tiene que solicitar los servicios de un “home inspector”, un inspector de casas o viviendas; como quieran traducirlo, él se encargara de inspeccionar la casa y presentar un informe, en el que se detallara las condiciones en la que se encuentra la infraestructura, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias, paredes, techo, puertas, ventanas y otros. En otras palabras, encontrar problemas en la propiedad, informar y realizar las recomendaciones que cada hallazgo amerita para solucionarlas.

También se requiere inspección por termitas, no olvidar que el material predominante en la construcción de casas en los Estados Unidos es la madera, por lo que es importante que se realice.

Un participante más en este proceso es el Tasador o “home appraisals”, el cual es un experto que evalúa la casa y/o propiedad y hace una estimación del valor que esta tiene. Este valor tiene que estar cerca del valor por el que se está solicitando el préstamo para comprar la casa.

Un actor no menos importante es una compañía de seguros, la cual se encargara de asegurar la propiedad, si la casa es comprada al contado, correrá por cuenta del comprador asegurar posteriormente la casa. Pero si la casa es comprada al crédito, la entidad que presta el dinero, exigirá que se incluya un seguro de casa, lo cual le permitirá recuperar el dinero prestado en caso de siniestro, es cierto que el prestamista le otorga el dinero al comprador, pero la casa técnicamente le pertenece al prestamista; no al comprador.

Y por último, la participación de un abogado no es obligatorio, debido a que muchos de los documentos son estandarizados, no obstante algunos estados, de los Estados Unidos así lo requieren.

Aquí en Florida no es necesario, pero nada impide que te asesores por uno de ellos, el precio de revisión del contrato en nuestro caso fue de US $350, todo el proceso se realizó prácticamente en línea, realizamos el pago, enviamos copia del documento por correo electrónico, el abogado nos respondió por el mismo medio, nosotros ni nos apersonamos a su oficina.

Finalmente, el proceso de cierre, el cual es realizado por la Compañía de Títulos y derivan en la obtención de un título de propiedad por parte del comprador.